《土地储备办法》出台：一系列土地新政的先兆

随着各地地价不断攀高，政府对地价与房价之间的“鸡与蛋”的关系判断似乎越来越明朗，土地作为房地产调控手段的分量也越来越重。今日，国土资源部、财政部、央行联合发布了《土地储备管理办法》，在共计30条的文款中，《办法》虽然对“土地供应”环节只有区区2条、不足百字的规定，并未顺应民意，对土地“招拍挂”的竞价环节也没有进行修改，明确实行“地价房价置前捆绑”的办法，但作为全国第一部土地储备法规，出台《办法》后续影响的意义远远大于这30条文款本身。

11月初，在“城市·观点论坛深圳行”论坛上，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出：开发商囤积土地蔚然成风，必将招致全国性“土地风暴”的来临。根据他的初步统计，尽管今年国家明显加大了土地供应力度，但并未取得对房价的下抑作用，至今年年中全国开发商通过“招拍挂”囤积的土地规模超过了7亿平方米（每年超过1亿平方米上市土地营而不作，累计约7.7-8亿平方米），加上其它方式获取的土地，总囤积土地规模可能接近10亿平方米，这相当于3-4年的全国房地产开发量，如果开发商积极投建，受经济学“平衡理论”的影响，房价必定大挫，但显然开发商并未积极地将土地投建成商品房上市，导致房源依然供不应求，整个楼市处于“囤积居奇”的危险边缘。

与此同时，掌握在各级地方政府土地储备中心手中的土地则更多，据钟伟框算，大概是开发商囤地量的3-5倍，最保守计算，也可能高达20亿平方米。巨量囤地，不仅加重资金沉淀的风险，而且会让决策层认为扩大土地供应并不能形成有效的商品房供给，从而在土地“从储备至使用”的环节上做文章。比如：对现行土地储备的方式进行再研讨，对利益集团操控地价进行限制。《土地储备管理办法》的出台也许就是一个先兆。因为土地储备是土地市场运作的先决条件，它的变化必定会影响全局，带动包括土地市场运作、土地招投标办法，以及有利于土地迅速投入使用的限价办法等一系新政策。《办法》对各地储备中心申请贷款、对外担保等行为进行格外严格规定，似乎也在设法规避日后一系列新政出台后带来的金融风险。

关于土地的新政的讨论，在《办法》出台前就有过先兆。各地“地王”（当地土地单价新高）不断涌现，屡屡出现“面粉贵过面包”（楼面地价超过现时房价）的现象，曾让一些地方政府和部门出现过恐慌。2006年10月，福州市首次采用“定房价，竞地价，地价高者得”的原则进行国有土地出让。前不久，南京市物价局也公开建议：建立地价的调控机制，采用“先确定普通商品住房的政府指导价，再拍卖土地”的办法。这些都令人耳目一新，特别是物价部门的建议，似乎让我们反省过来：地价也是一种物价，物价部门理应履行职能，加以稳定和预防，而事实证明：物价部门是现时调控房价的最主导力量，如果没有物价部门不断加强的行政监督（批价售楼，封高批价，一房一价等举措），今天的全国房价恐怕会远远超过现在的水平！而这个职能在土地市场，却一直以来都在被几近失去理智的所谓“公开、平公、公正的土地拍卖方式”所掩盖。

可以想象，随着这些论点和新做法不断深入日益焦虑的国家决策层，加之《办法》出台后带来的政策连贯性反应，一系列土地新政必将很快来临。看着令人忧国忧民的地价、房价，我们十分期待有建设性意义的新政尽快出台。